Resumo

Este artigo aborda a complexa atividade da incorporação imobiliária no ordenamento jurídico brasileiro, estabelecendo uma análise aprofundada de seus principais aspectos. Examina-se a distinção conceitual e funcional entre as figuras da construtora e da incorporadora, delineando suas respectivas responsabilidades. Adentra-se, subsequentemente, na aplicação dos princípios basilares do direito registral imobiliário ao processo de incorporação, demonstrando como institutos como a inscrição, a prioridade, a especialidade, a continuidade, a legalidade e a fé pública atuam para conferir segurança jurídica aos empreendimentos. Por fim, traça-se um panorama histórico da evolução do registro de imóveis e da própria incorporação imobiliária no Brasil, contextualizando o desenvolvimento legislativo e doutrinário que culminou na configuração atual desses institutos. O estudo utiliza como referencial teórico as obras de direito imobiliário e registral que compõem a coleção “Direito Imobiliário” da editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais, buscando oferecer uma análise didática.

Introdução

O mercado imobiliário representa um dos pilares da economia brasileira, sendo a construção civil um setor de capital importância para o desenvolvimento econômico e social do país. Dentro desse universo, a incorporação imobiliária emerge como uma atividade complexa e multifacetada, essencial para a viabilização da grande maioria dos empreendimentos de condomínios verticais e horizontais. A sua regulação, notadamente pela Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e pelas disposições do Código Civil de 2002, reflete a preocupação do legislador em conferir segurança jurídica a um negócio que, por sua natureza, envolve a comercialização de bens futuros e a captação de vultosos recursos.

Compreender a dinâmica da incorporação imobiliária exige, primeiramente, uma clara distinção entre as figuras da construtora e da incorporadora, cujas funções, embora interligadas, são juridicamente distintas e acarretam responsabilidades diversas. Ademais, a efetividade e a segurança de todo o processo dependem umbilicalmente da sua interação com o sistema de registro de imóveis, sendo fundamental a análise de como os princípios registrais se aplicam para garantir a publicidade, autenticidade e eficácia dos atos jurídicos envolvidos.

Este artigo propõe-se a desvendar essas nuances. Inicialmente, será delimitada a diferença fundamental entre construtora e incorporadora. Em seguida, serão examinados os princípios registrais e sua aplicação prática no contexto da incorporação imobiliária. Finalmente, será apresentado um breve histórico sobre a evolução do registro de imóveis e da incorporação no Brasil, fornecendo o contexto necessário para a compreensão dos institutos em sua formatação atual.

1. A Diferença entre Construtora e Incorporadora

No âmbito da construção civil e do mercado imobiliário, os termos “construtora” e “incorporadora” são frequentemente utilizados de forma intercambiável pela população em geral. Contudo, do ponto de vista jurídico, representam figuras distintas, com papéis e responsabilidades bem definidos, cuja diferenciação é crucial para a correta imputação de obrigações.

A incorporadora é a figura central do empreendimento imobiliário. O artigo 29 da Lei nº 4.591/64 a define como a pessoa, física ou jurídica, que, embora não necessariamente execute a obra, compromissa ou efetiva a venda de frações ideais de terreno vinculadas a unidades autônomas futuras. Trata-se, portanto, da empreendedora, da articuladora do negócio, que organiza todos os fatores de produção com o objetivo de levar a cabo o projeto. Suas atribuições incluem a aquisição do terreno, a elaboração e aprovação dos projetos, a obtenção de financiamento, a contratação de profissionais e, fundamentalmente, a comercialização das unidades antes ou durante a construção, assumindo a responsabilidade pela entrega do empreendimento concluído. A atividade da incorporadora é essencialmente empresarial, movida pelo objetivo de lucro, mesmo quando exercida por pessoa física.

A construtora, por sua vez, é a empresa ou profissional responsável pela execução física da obra. Sua atividade é de natureza técnica, consistindo em erguer a edificação de acordo com as especificações do projeto, as normas técnicas aplicáveis e a legislação vigente. Enquanto a incorporadora concebe e estrutura o negócio, a construtora o materializa.

É importante ressaltar que a mesma pessoa jurídica pode acumular as funções de incorporadora e construtora. Contudo, a Lei 4.591/64 é clara ao permitir que a incorporadora terceirize a construção, contratando uma empreiteira para tal fim, sem que isso a descaracterize como a principal responsável pelo empreendimento perante os adquirentes. Mesmo que a construção seja executada por terceiros, a responsabilidade civil pela inexecução ou atraso injustificado da obra recai sobre a incorporadora.

2. Os Princípios Registrais Aplicados à Incorporação Imobiliária

O registro de imóveis no Brasil é uma instituição fundamental para garantir a segurança jurídica nas transações imobiliárias, sendo regido por um conjunto de princípios que orientam a sua atuação. A incorporação imobiliária, por sua complexidade e por envolver a alienação de bens futuros, depende intrinsecamente da observância desses princípios para se concretizar de forma segura.

• Princípio da Inscrição: Este princípio estabelece que os direitos reais sobre imóveis, entre vivos, só se constituem, transferem, modificam ou extinguem com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente. No contexto da incorporação, isso significa que a propriedade da fração ideal do terreno e da futura unidade autônoma só é efetivamente transferida ao adquirente com o devido registro do contrato. O registro é, portanto, um ato de natureza constitutiva.
• Princípio da Instância ou Rogação: O Oficial de Registro não age de ofício. O processo de registro da incorporação, e dos atos subsequentes, depende de provocação do interessado. É o incorporador, ou outro legitimado, que deve requerer o registro da incorporação, apresentando toda a documentação exigida por lei.
• Princípio da Prioridade: A ordem de apresentação dos títulos no protocolo do cartório determina a preferência dos direitos reais (prior tempore, potior jure). No caso de uma incorporação, este princípio é vital para solucionar conflitos entre direitos contraditórios que possam incidir sobre o mesmo imóvel, como múltiplas hipotecas ou alienações. A prenotação do título assegura a prioridade do direito durante o prazo de sua vigência.
• Princípio da Especialidade: Este princípio exige a perfeita individualização do imóvel, dos titulares dos direitos e do próprio negócio jurídico no registro. Na incorporação, a especialidade objetiva demanda a descrição pormenorizada do terreno e do projeto, incluindo o cálculo das áreas, a discriminação das unidades autônomas futuras e das partes comuns. A especialidade subjetiva requer a completa qualificação do incorporador e dos adquirentes.
• Princípio da Continuidade: O registro deve refletir uma cadeia ininterrupta de titularidade. Para que o incorporador possa registrar o empreendimento e alienar as frações ideais, ele deve figurar no registro como o titular do direito de propriedade ou de outros direitos reais que o habilitem a dispor do imóvel, como o de promitente comprador em contrato com cláusula de irrevogabilidade.
• Princípio da Legalidade: O Oficial de Registro tem o poder-dever de realizar um exame prévio da legalidade dos títulos apresentados (qualificação registral). No processo de incorporação, essa análise é rigorosa e abrange a verificação de toda a extensa documentação exigida pelo artigo 32 da Lei nº 4.591/64, como o título de propriedade do terreno, as diversas certidões negativas do incorporador e dos alienantes do terreno, o projeto de construção aprovado, entre outros. Este controle atua como um filtro, impedindo o registro de empreendimentos que não cumpram os requisitos legais, protegendo assim os adquirentes e a ordem urbanística.
• Princípio da Publicidade e da Fé Pública Registral: O registro da incorporação torna públicas todas as suas características, conferindo cognoscibilidade e segurança aos negócios. A Lei nº 13.097/2015 reforçou a segurança jurídica ao consagrar o princípio da concentração na matrícula, estabelecendo que os atos e fatos jurídicos não registrados ou averbados na matrícula do imóvel não são oponíveis a terceiros de boa-fé. Isso instituiu no Brasil a fé pública registral, que protege o terceiro adquirente que, confiando nas informações do registro, não pode ser prejudicado por vícios ou ônus ocultos que não constem da matrícula.

3. Breve Histórico sobre o Registro de Imóveis e a Incorporação Imobiliária no Brasil

A compreensão dos institutos do registro de imóveis e da incorporação imobiliária em sua configuração atual demanda uma incursão em sua evolução histórica no Brasil, marcada por um paulatino desenvolvimento legislativo em busca de maior segurança jurídica.

3.1. História do Registro de Imóveis no Brasil

O sistema registral imobiliário brasileiro não surgiu de forma unificada, sendo fruto de uma longa evolução. No período colonial e no início do Império, prevalecia a tradição jurídica lusitana, baseada no Direito Romano, que condicionava a transferência da propriedade à tradição da coisa, sem um sistema formal de publicidade dos atos.

Uma das primeiras e rudimentares tentativas de organização foi o Registro das Terras Possuídas, popularmente conhecido como “Registro do Vigário”, instituído pela Lei de Terras (Lei nº 601) de 1850. Este registro, contudo, não tinha o condão de constituir ou provar o domínio, servindo mais como um levantamento estatístico das posses, sem gerar efeitos no âmbito do direito privado.

O marco inicial de um sistema de publicidade imobiliária com efeitos jurídicos no Brasil foi a Lei Orçamentária nº 317, de 1843, regulamentada pelo Decreto nº 482, de 1846. Esta legislação criou o Registro Geral de Hipotecas, visando dar segurança ao crédito territorial, que era fundamental para a economia agrária da época. Embora limitado às hipotecas convencionais, foi o primeiro passo para a publicidade qualificada.

A grande transformação ocorreu com a Lei nº 1.237, de 24 de setembro de 1864, que, indo além das hipotecas, estendeu a necessidade de registro para as transmissões de propriedade entre vivos. A transcrição no registro passou a ser o modo legal de aquisição do domínio, em detrimento da simples tradição.

O Código Civil de 1916 consolidou essa orientação, estabelecendo de forma inequívoca o caráter constitutivo do registro (art. 531). A partir de então, a propriedade imobiliária entre vivos só se adquire com o registro do título translativo. O Código, em seu artigo 859, também introduziu o princípio da legitimação, ao presumir pertencer o direito real à pessoa em cujo nome estivesse inscrito.

Finalmente, a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), promoveu uma profunda modernização no sistema, instituindo a matrícula como unidade do registro e adotando o sistema de fólio real. Com a matrícula, todas as informações e atos relativos a um determinado imóvel passaram a ser concentrados em um único assento, conferindo maior clareza, segurança e agilidade ao sistema registral brasileiro.

3.2. História da Incorporação Imobiliária no Brasil

A incorporação imobiliária, como atividade empresarial organizada, teve sua disciplina jurídica inaugurada no Brasil com a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Antes dessa lei, o crescimento urbano e a verticalização das cidades já impulsionavam a venda de apartamentos em edifícios a serem construídos, mas essa atividade carecia de regulamentação específica, o que gerava grande insegurança jurídica e abria margem para fraudes e prejuízos aos adquirentes.

A Lei nº 4.591/64 surgiu, portanto, da necessidade de proteger os compradores de “imóveis na planta”, estabelecendo um conjunto de regras e obrigações para o incorporador. A principal inovação foi a exigência do prévio registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis como condição para a negociação das futuras unidades autônomas (art. 32). Esse registro prévio, instruído com uma vasta gama de documentos, passou a funcionar como um mecanismo de controle preventivo da legalidade e da viabilidade econômica do empreendimento.

Com o Código Civil de 2002, a matéria de condomínio edilício foi internalizada no código (arts. 1.331 a 1.358), mas a parte da Lei nº 4.591/64 referente à incorporação imobiliária permaneceu em vigor, dada a sua especificidade e importância.

Posteriormente, a legislação buscou aprimorar ainda mais a proteção aos adquirentes. Um marco significativo foi a criação do patrimônio de afetação pela Lei nº 10.931, de 2004, que alterou a Lei nº 4.591/64. Este instituto permite que o terreno e as acessões objeto da incorporação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, constituam um patrimônio separado do patrimônio geral do incorporador, destinado exclusivamente à conclusão daquele empreendimento específico. Essa segregação patrimonial confere uma robusta garantia aos adquirentes, pois os recursos da incorporação não se comunicam com outras dívidas do incorporador, mitigando os riscos em caso de sua insolvência ou falência.

Conclusão

A análise dos institutos da incorporação imobiliária e do registro de imóveis revela a sofisticada arquitetura jurídica desenvolvida no Brasil para fomentar e, ao mesmo tempo, conferir segurança a um dos mais importantes setores da economia.

Ficou demonstrada a distinção fundamental entre a figura da incorporadora, como a mente organizadora e responsável por todo o ciclo do empreendimento, e a da construtora, como executora da obra física. Essa diferenciação é essencial para a correta alocação de responsabilidades e para a proteção dos direitos dos adquirentes.

A aplicação dos princípios registrais à incorporação imobiliária mostra-se como a espinha dorsal que sustenta a segurança do sistema. Desde a inscrição constitutiva do direito até a continuidade do trato sucessivo e o rigoroso controle de legalidade, cada princípio desempenha um papel indispensável para garantir que a promessa de uma unidade futura se converta, ao final, em um direito de propriedade pleno e seguro. A recente consolidação do princípio da fé pública registral, por meio da Lei nº 13.097/2015, representa um avanço significativo, ao privilegiar a segurança dinâmica e proteger o terceiro adquirente que confia nas informações constantes da matrícula.

Por fim, o percurso histórico evidencia uma clara evolução, tanto do sistema de registro de imóveis, que migrou de formas rudimentares de publicidade para um moderno sistema de fólio real, quanto da própria incorporação, que passou de uma atividade desregulada para um instituto jurídico altamente especializado, com mecanismos de proteção robustos como o patrimônio de afetação.

Conclui-se, portanto, que a interação harmônica entre a atividade da incorporação imobiliária e os princípios do registro de imóveis é o que permite a contínua expansão do mercado imobiliário brasileiro sobre bases de segurança e previsibilidade, sendo o conhecimento aprofundado desses institutos indispensável a todos os profissionais que atuam na área.

Referências Bibliográficas

PEDROSO, Alberto Gentil de Almeida (Coord.). Condomínio e Incorporação Imobiliária. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2020.

PEDROSO, Alberto Gentil de Almeida (Coord.). História do Registro de Imóveis. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2020.

PEDROSO, Alberto Gentil de Almeida (Coord.). Princípios do Registro de Imóveis Brasileiro. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2020.