A incorporação imobiliária é um dos setores mais estratégicos da economia, gerando empregos, movimentando o mercado financeiro e proporcionando desenvolvimento urbano. No entanto, o sucesso de um empreendimento depende de uma análise rigorosa de sua viabilidade econômica. O incorporador que negligencia essa etapa pode comprometer não apenas o retorno do investimento, mas também a própria continuidade de sua empresa. Assim, compreender os métodos e variáveis envolvidos no cálculo da viabilidade econômica é essencial para garantir a rentabilidade e a segurança jurídica do projeto.

1. O Conceito de Viabilidade Econômica

A viabilidade econômica de um empreendimento imobiliário consiste na análise detalhada dos custos e receitas envolvidos na incorporação. O objetivo é verificar se o projeto é financeiramente sustentável, considerando fatores como aquisição do terreno, custos de construção, tributos, taxas administrativas e retorno esperado. Esse estudo é fundamental para evitar surpresas ao longo do desenvolvimento do projeto e para assegurar que o capital investido gere os retornos esperados.

2. Os Principais Indicadores de Viabilidade

Para determinar se um projeto imobiliário é viável, alguns indicadores financeiros são amplamente utilizados, dentre os quais se destacam:

a) Valor Geral de Vendas (VGV)

O VGV representa a soma dos valores de venda das unidades do empreendimento. Ele é um dos primeiros cálculos a serem feitos e serve como base para a projeção de receitas. Normalmente, o VGV é estimado a partir de estudos de mercado e da precificação das unidades.

b) Taxa Interna de Retorno (TIR)

A TIR indica a taxa de rentabilidade do empreendimento. Esse índice permite ao incorporador avaliar se o retorno projetado é superior ao custo do capital investido, sendo um dos principais parâmetros para a decisão de viabilidade.

c) Payback (Período de Retorno do Investimento)

Este indicador aponta em quanto tempo o investidor recuperará o capital inicialmente aportado no projeto. Quanto menor for o tempo de retorno, mais atrativo se torna o empreendimento.

d) Margem de Contribuição e Lucratividade

A margem de contribuição demonstra o percentual do faturamento que cobre custos e despesas fixas e que, ao final, se transforma em lucro líquido. Já a lucratividade mede o quanto do VGV se converte em ganho real para o incorporador.

3. Etapas da Análise de Viabilidade Econômica

Para que a viabilidade econômica seja avaliada corretamente, o incorporador deve seguir algumas etapas fundamentais:

a) Pesquisa de Mercado

A pesquisa de mercado permite identificar a demanda existente para o tipo de empreendimento pretendido, bem como avaliar o público-alvo, concorrência e preços praticados na região. Essa etapa é crucial para evitar a precificação equivocada e assegurar que há demanda suficiente para viabilizar o projeto.

b) Levantamento dos Custos

O sucesso de um empreendimento depende de um planejamento orçamentário preciso. Os principais custos a serem considerados incluem:

• Aquisição do Terreno: Normalmente, representa entre 15% e 30% do VGV;
• Custos de Construção: Englobam materiais, mão de obra, equipamentos e infraestrutura;
• Tributação e Taxas: Como ITBI, ISS, INSS, taxas de registro e licenciamento ambiental;
• Despesas Comerciais e Administrativas: Publicidade, corretagem, assessoria jurídica e contabilidade;
• Custo do Capital: Juros de financiamento e remuneração do capital próprio.

c) Modelagem Financeira e Simulações

A modelagem financeira consiste na construção de um fluxo de caixa projetado, no qual receitas e despesas são mapeadas ao longo do tempo. Simulações podem ser feitas com diferentes cenários, como variações nos custos da obra, no volume de vendas e nos índices de inadimplência.

4. Aspectos Jurídicos que Influenciam a Viabilidade

Além dos números, o incorporador deve considerar os riscos jurídicos do empreendimento, como:

• Regularização fundiária: O terreno deve estar juridicamente apto para incorporação;
• Aprovação de projetos: Cumprimento das exigências municipais para obtenção do alvará de construção;
• Registro da incorporação: Necessário para evitar nulidade nos contratos de venda;
• Cumprimento da Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018): Define regras para rescisão de contratos de compra e venda de imóveis na planta.

Importante!

O cálculo da viabilidade econômica de uma incorporação imobiliária exige uma abordagem multidisciplinar, combinando conhecimento financeiro, jurídico e de mercado. Incorporadores que negligenciam essa análise correm sérios riscos de prejuízo financeiro e inviabilidade de seus projetos. Portanto, é imprescindível que cada etapa seja conduzida com rigor técnico e apoio de especialistas, assegurando que o empreendimento seja não apenas rentável, mas também seguro e bem estruturado.

O sucesso de uma incorporação não está apenas na concepção do projeto, mas na precisão dos números que sustentam sua viabilidade. Assim, o mercado imobiliário recompensa aqueles que planejam estrategicamente e tomam decisões baseadas em dados concretos e realistas.

A viabilidade econômica é a chave para uma incorporação segura e lucrativa. Conte com a assessoria especializada do Rosa & Souza Ramos – Sociedade de Advogados para garantir segurança jurídica e maximizar seus resultados.